Pravidla pro rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku a pravidla pro rozúčtování služeb spojených s užíváním bytových či nebytových jednotek
Rozdělení předepisovaných záloh:
- Náklady na správu domu a pozemku (NOZ § 1180, odstavec 1) - dlouhodobá záloha
- Náklady na správu domu a pozemku (NOZ § 1180, odstavec 1) - krátkodobá záloha
- Náklady na správu domu a pozemku spojené s vlastní správní činností (NOZ § 1180, odstavec 2) - krátkodobá záloha;
- Náklady spojené s užíváním bytové či nebytové jednotky
Veškerá pravidla vycházejí z platných předpisů ke dni jejich schválení. V případě, že v budoucnu budou příslušné předpisy změněny, mění se v přiměřeném rozsahu i tato pravidla.
- Náklady na správu domu a pozemku - dlouhodobá záloha
- „Fond oprav“ - dlouhodobá záloha
- do nákladů zúčtovacího období se zahrnou náklady spojené s modernizací či dovybavením domu a náklady na rozsáhlejší opravy
- fond oprav se nevypořádává s vlastníky (a to ani při změně vlastníka), není předmětem finančního vyrovnání
- zůstatek fondu oprav se převádí do následujícího roku
- Náklady na správu domu a pozemku - krátkodobá záloha
- Režie - provozní“
- do nákladu zúčtovacího období se zahrnou provozní náklady, běžná údržba a drobné opravy, provozní revize, pojištění domu a pojištění odpovědnosti za škodu z titulu vlastnictví nemovitosti a další provozní či režijní náklady společenství
- náklad se rozúčtovává s vlastníky dle spoluvlastnického podílu jednotlivých jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období a je předmětem finančního vyrovnání
- Náklady na správu domu a pozemku spojené s vlastní správní činností – krátkodobá záloha
- „Režie - správní“
- do nákladu zúčtovacího období se zahrnou správní náklady, bankovní poplatky, poplatky SIPO, poštovné, odměny statutárních a kontrolních orgánů společenství, havarijní služba, deratizace, správní poplatky, náklady na činnost správce domu, vedení personální a mzdové agendy, zpracování a předložení daňových přiznání, náklady na odečty a rozúčtování tepla a vody, náklady na pořízení majetku sloužícího pro činnost společenství (například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy), náklady kanceláře výboru společenství (například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné), právní služby, notář, daňový poradce a další správní náklady společenství
- náklad se rozúčtovává s vlastníky dle počtu evidovaných jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období a je předmětem finančního vyrovnání
- Náklady spojené s užíváním bytové či nebytové jednotky
Veškeré níže uvedené náklady jsou předmětem finančního vyrovnání mezi vlastníkem a společenstvím.
- „Teplo“
- Rozúčtování nákladů na vytápění je stanoveno zvláštním právním předpisem.
- V případě, že teplo určené pro ohřev teplé vody nemá samostatné měření, rozdělí se celkový náklad na teplo v poměru 60% na vytápění domu a 40% na ohřev teplé vody.
- Celkový náklad na teplo pro vytápění domu se rozdělí na dvě složky, a to 40 % na základní složku a 60 % na složku spotřební.
- Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
- Spotřební složka je rozdělena mezi příjemce služeb:
- v případě, že jsou instalována zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (dále jen „IRTN“), úměrně výši náměrů na IRTN, který je umístěn na topném tělese v jednotce, s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou; pravidelné odečty jsou prováděny jednou ročně pověřenou firmou,
- v případě, že jsou instalována měřidla podle zákona o metrologii na vstupu do jednotek, úměrně výši náměrů těchto měřidel, s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou; pravidelné odečty jsou prováděny jednou ročně pověřenou firmou,
- v případě, že nejsou instalovány IRTN nebo měřidla podle zákona o metrologii, podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
- Při změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období, poskytovatel služeb rozdělí:
- základní složku nákladů na vytápění v poměru počtu dnů vytápění bytu nebo nebytového prostoru před a po termínu změny příjemce služeb
- v případě, že nejsou instalovány IRTN nebo měřidla podle zákona o metrologii nebo nejsou-li známy odečty naměřených hodnot, spotřební složku nákladů na vytápění podle dlouhodobých měsíčních průměrů klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny, a to takto:
Měsíc |
% |
měsíc |
% |
měsíc |
% |
měsíc |
% |
Leden |
19 |
Duben |
9 |
Červenec |
0 |
Říjen |
8 |
Únor |
16 |
Květen |
2 |
Srpen |
0 |
Listopad |
14 |
Březen |
14 |
Červen |
0 |
Září |
1 |
Prosinec |
17 |
- spotřební složku nákladů na vytápění v poměru součtů zjištěných přepočtených náměrů instalovaných měřidel podle zákona o metrologii nebo IRTN; za tímto účelem se při změně příjemce služeb provádí mimořádný odečet měřidel; pokud to není technicky možné (u odpařovacích IRTN), roční náměr se rozdělí podle dlouhodobých měsíčních průměrů klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny podle tabulky u písmene b)
- V případě poruchy IRTN či měřidla podle zákona o metrologii nezaviněné příjemce služeb bude spotřební složka tepla za dobu poruchy stanovena podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. Není-li srovnatelné období, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví spotřební složku za dobu poruchy dle náměrů z měřeného období s ohledem na počet dnů a klimatickou náročnost. Není-li srovnatelné období ani žádné funkční IRTN či měřidlo podle zákona o metrologii, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví spotřební složku za dobu poruchy ve výši průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky.
- V případě, že příjemce služeb neumožní instalaci IRTN či měřidla podle zákona o metrologii postupuje se při výpočtu spotřební složky na vytápění podle vzorce uvedeného ve zvláštním právním předpisu.
- Neumožní-li příjemce služeb instalaci IRTN či měřidla podle zákona o metrologii, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky.
- Pokud IRTN nebo měřidla podle zákona o metrologii nemohla být u příjemce služeb instalována z prokazatelných technických důvodů, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb v daném zúčtovacím období stanoví spotřební složku ve výši průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. Spotřební složka nákladů u tohoto příjemce služeb je pak násobkem průměrné hodnoty spotřební složky a započitatelné podlahové plochy.
- Při obnovení odečtu měřidel podle zákona o metrologii nebo IRTN se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu měřidla podle zákona o metrologii nebo IRTN spotřeba odpovídající průměrné hodnotě spotřební složky nákladů za neměřené zúčtovací období připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky bez zvýšení uvedeného v odstavci 6 a 7. U těch měřidel podle zákona o metrologii nebo IRTN, u kterých nelze zpětný odečet zjistit, se při obnovení odečtu pro odečítané zúčtovací období použije průměrná hodnota spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období.
- Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb, kde jsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo IRTN v zúčtovací jednotce hodnotu o 20 % nižší a hodnotu o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody u příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice. U ostatních příjemců služeb se vychází pouze z náměrů měřidel podle zákona o metrologii nebo IRTN. Poskytovatel služeb provede úpravu výpočtové metody takto:
- hodnota nákladu na vytápění příjemce služeb, jehož rozdíl překročil stanovenou limitní hodnotu, vztažená na 1 m2 započitatelné podlahové plochy příjemce služeb, se upraví na limitní přípustnou hodnotu nákladů na vytápění na 1 m2 započitatelné plochy, tedy 80 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku, v případech, kdy nebyla dodržena spodní hranice 20 %, nebo 200 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případech, kdy nebyla dodržena horní hranice 100 %,
- upravený náklad na vytápění příjemců služeb je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a hodnoty upravené a
- takto stanovená upravená hodnota nákladů na vytápění příjemce služeb se odečte od celkové částky nákladů na vytápění a zůstatek se rozdělí mezi ostatní příjemce služeb podle zákona, dokud všichni příjemci služeb nevyhoví stanovené přípustné odchylce rozdílu v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy v zúčtovací jednotce v daném zúčtovacím období.
- Náklady spojené s výměnou IRTN nebo měřidel podle zákona o metrologii budou hrazeny z fondu oprav společenství.
- „Teplá voda“
- Rozúčtování nákladů na poskytování teplé vody je stanoveno zvláštním právním předpisem.
- Náklady pro přípravu teplé vody se rozdělí:
- na náklady na teplo spotřebované na poskytování teplé vody
- na náklady na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody
- Celkový náklad na teplo spotřebované na poskytování teplé vody se rozdělí na dvě složky, a to 30 % na základní složku a 70 % na složku spotřební.
- Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
b) Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. Pravidelné odečty jsou prováděny jednou ročně pověřenou firmou.
- Celkové náklady na spotřebovanou vodu k poskytování teplé vody rozdělí poskytovatel služeb mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů na teplou vodu u příjemců služeb. Pravidelné odečty jsou prováděny jednou ročně pověřenou firmou.
- Při změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období, poskytovatel služeb rozdělí:
- základní složku nákladů na teplo na poskytování teplé vody podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb,
- spotřební složku nákladů na teplo na poskytování teplé vody v poměru součtu náměrů bytových vodoměrů na teplou vodu, které připadají na původního a nového příjemce služeb; za tímto účelem se při změně vlastníka jednotky provádí mimořádný odečet; v případě neprovedení mimořádného odečtu a při nedostupnosti předávacího protokolu podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb a počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb, nedohodnou-li se původní a nový příjemce služeb jinak,
- náklady na spotřebovanou vodu v poměru součtu náměrů bytových vodoměrů na teplou vodu, které připadají na původního a nového příjemce služeb; za tímto účelem se při změně příjemce služeb provádí mimořádný odečet měřidel; v případě neprovedení mimořádného odečtu a při nedostupnosti předávacího protokolu podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb a počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb, nedohodnou-li se původní a nový příjemce služeb jinak.
- Při poruše instalovaného vodoměru stanoví poskytovatel služeb spotřební složku za dobu poruchy podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. Není-li srovnatelné období, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví spotřební složku za dobu poruchy dle náměrů z měřeného období s ohledem na počet dnů nefunkčnosti instalovaného vodoměru. Není-li srovnatelné období ani náměr z měřeného období, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví spotřební složku za dobu poruchy ve výši průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. V případě, že příjemce služeb zjistí nefunkčnost instalovaného vodoměru, je povinen toto zjištění bezprostředně ohlásit výboru společenství, který zjedná nápravu.
- V případě, že příjemce služeb má pochybnosti o správné funkčnosti instalovaného vodoměru, může písemně požádat výbor společenství o jeho přezkoušení. Pokud se prokáže nesprávná funkčnost instalovaného vodoměru, náklady s přezkoušením hradí společenství a rozúčtování spotřebních složek nákladů za teplou vodu bude provedeno podle odstavce 6. Pokud se však prokáže správná funkčnost instalovaného vodoměru, náklady spojené s přezkoušením hradí příjemce služeb a rozúčtování spotřebních složek TUV bude provedeno podle údajů instalovaného vodoměru v jednotce.
- Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu teplé vody rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
- V případě, že příjemce služeb neumožní instalaci vodoměrů, postupuje se při výpočtu spotřební složky podle vzorce uvedeného ve zvláštním právním předpisu.
- Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky.
- Při obnovení odečtu na instalovaném vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby zúčtovací jednotky připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odstavci 9 a 10.
- Úřední ověření vodoměrů na teplou vodu instalovaných po 1. 1. 2012 v jednotkách je stanoveno zvláštním právním předpisem po 5 letech. Náklady spojené s výměnou vodoměru budou hrazeny z fondu oprav společenství. Instalované vodoměry musí být v celé zúčtovací jednotce shodných technických parametrů a instalace musí být provedena v souladu s platnou normou.
- „Voda“ (SV)
- Náklady za dodávku studené vody a odvádění odpadních vod (dále jen „SV“) za zúčtovací jednotku, kde jsou instalovány poměrové vodoměry v jednotkách, rozdělí poskytovatel služeb mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů pro SV u příjemců služeb. Pravidelné odečty jsou prováděny jednou ročně pověřenou firmou.
- Při změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období budou náklady na SV rozděleny v poměru součtu náměrů bytových vodoměrů na SV, které připadají na původního a nového příjemce služeb. Za tímto účelem se při změně příjemce služeb provádí mimořádný odečet měřidel. V případě neprovedení mimořádného odečtu a při nedostupnosti předávacího protokolu podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb a počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového příjemce služeb, nedohodnou-li se původní a nový příjemce služeb jinak.
- Při poruše instalovaného vodoměru stanoví poskytovatel služeb náklad za dobu poruchy podle údajů dvou srovnatelných zúčtovacích období. Není-li srovnatelné období, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví náklad za dobu poruchy dle náměrů z měřeného období s ohledem na počet dnů nefunkčnosti instalovaného vodoměru. Není-li srovnatelné období ani náměr z měřeného období, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb stanoví náklad za dobu poruchy ve výši průměrné hodnoty nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. V případě, že příjemce služeb zjistí nefunkčnost instalovaného vodoměru, je povinen toto zjištění bezprostředně ohlásit výboru společenství, který zjedná nápravu.
- V případě, že příjemce služeb má pochybnosti o správné funkčnosti poměrového vodoměru na SV, může písemně požádat výbor společenství o jeho přezkoušení. Pokud se prokáže nesprávná funkčnost vodoměru SV, náklady s přezkoušením hradí společenství a rozúčtování nákladů za SV bude provedeno podle odstavce 3 tohoto článku. Pokud se však prokáže správná funkčnost poměrového vodoměru SV, náklady spojené s přezkoušením hradí příjemce služeb a rozúčtování nákladů za SV je provedeno podle údajů poměrového vodoměru SV.
- Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na SV nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb náklad trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky.
- Při obnovení odečtu na instalovaném vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby zúčtovací jednotky připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odstavci 5.
- Úřední ověření vodoměrů na SV instalovaných po 1. 1. 2012 je stanoveno zvláštním právním předpisem po 5 letech. Náklady spojené s výměnou poměrového vodoměru SV v jednotce budou hrazeny z fondu oprav společenství. Instalované poměrové vodoměry SV musí být v zúčtovací jednotce shodných technických parametrů a instalované v souladu s platnou normou.
- „Úklid“
- do celkového nákladu se zahrnou náklady za běžný úklid i mimořádný úklid společných prostor domu, vyklizení společných prostor od velkoobjemového odpadu, úklid venkovních komunikací, úklid sněhu a zajištění schůdnosti komunikací
- náklad se rozúčtovává s příjemci služeb dle spoluvlastnického podílu jednotlivých jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období
- „Elektřina“
- do celkového nákladu se zahrnou náklady na elektrickou energii ve společných prostorách domu.
- náklad se rozúčtovává s příjemci služeb dle spoluvlastnického podílu jednotlivých jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období
- „Výtah“
- do celkového nákladu se zahrnou náklady na elektrickou energii, náklady za servis (paušál), běžné opravy, údržbu výtahu a náklady na vyproštění z výtahu
· náklad se rozúčtovává s vlastníky všech jednotek.
- náklad se rozúčtovává s příjemci služeb dle spoluvlastnického podílu jednotlivých jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období.
- „Odpad“
- do celkového nákladu pro bytové jednotky se zahrnou náklady za odvoz komunálního odpadu, úklid kontejnerových stání, zanášení odpadových nádob, případně za přistavení velkoobjemového kontejneru
- náklad se rozúčtovává s příjemci služeb dle počtu osob rozhodných pro rozúčtování a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období
- u nebytových prostor řeší náklady na odpad individuálně vlastník jednotky v souladu se zákonem o odpadech v platném znění
- „STA“ (společná televizní anténa)
· do celkového nákladu se zahrnou všechny náklady na zajištění základní dodávky televizního signálu do jednotek (nejedná se o kabelovou televizi)
· náklad se rozúčtovává s příjemci služeb dle počtu evidovaných jednotek a délky vlastnictví jednotky v zúčtovacím období